Beispiel 1: Beteiligung an einer gewerblichen Projektentwicklung

Eine Projektgesellschaft (Kommanditgesellschaft) beabsichtigt, in Berlin ein 3-Sterne-Economy-Hotel mit Vollservice zu errichten. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin des Grundstücks. Die Baugenehmigung ist erteilt. Das Hotel wird als "Green Building" errichtet und zertifiziert. Die Gesamtkosten sind mit rd. € 15,0 Mio. kalkuliert.

Zur Mitfinanzierung der Projektentwicklung beteiligt sich der Equity-Partner als Kommanditist mit 85% am Kapital der Projektgesellschaft in Höhe von € 2,7 Mio. Die restlichen 15% des Kommanditkapitals hält die HOPAG Hotel Property AG - ein zur Firmengruppe der immobilien-experten-ag. gehörendes Unternehmen. Ferner gewährt der Equity-Partner der Kommanditgesellschaft ein mit 8% p. a. zu verzinsendes Gesellschafterdarlehen in Höhe von € 3,0 Mio. Die Zinsen werden zunächst verzinslich gestundet. Die Projektgesellschaft nimmt zusätzlich ein Bankdarlehen in Höhe von rd. € 8,0 Mio. auf. Sie hat außerdem einen gesetzlichen Anspruch auf Erhalt einer steuerfreien Investitionszulage in Höhe von ca. € 1,3 Mio.

Eine auf Hotels spezialisierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat für das noch zu errichtende Hotel eine Wirtschaftlichkeitsprognose erstellt. Die Prognose enthält auch Annahmen zur Höhe der erzielbaren Pacht. Pachtvertragsverhandlungen wurden begonnen, sind aber noch nicht abgeschlossen.

Die Realisierung der Baumaßnahme einschl. Möblierung und Ausstattung beträgt ca. 15 Monate. Alle für die Projektentwicklung erforderlichen Managementleistungen werden von der immobilien- experten ag. zu vorher vereinbarten ortsüblichen Honoraren erbracht. Diese Honorare sind Bestandteil des Kostenbudgets (Zielkalkulation).

Die Projektgesellschaft hält das Hotel im Anlagevermögen und vereinnahmt ab Fertigstellung die Pachterlöse.  Nach einer 3-4 jährigen Haltedauer wird das Hotel im Rahmen eines Share Deal veräußert. Aus dem Verkaufserlös werden zunächst das Bankdarlehen und das Gesellschafterdarlehen einschl. noch nicht bezahlter Zinsen getilgt. Anschließend erfolgt die Rückzahlung der eingesetzten Eigenmittel. Der Projektgewinn wird zwischen dem Equity-Partner und der HOPAG Hotel Property AG nach dem vereinbarten Schlüssel aufgeteilt.  

Der Equity-Partner erzielt bezogen auf seine Eigenmittel und das Gesellschafterdarlehen eine Rendite (IRR) von ca. 22% p.a.