Beispiel 2: Gewährung eines Mezzanine-Darlehens für eine wohnwirtschaftliche Projektentwicklung

Die First Home Wohnbau GmbH (FH) plant die Errichtung eines Gebäudes mit 25 Eigentumswohnungen sowie deren Verkauf an Eigennutzer und Kapitalanleger. Die Gesamtkosten des Vorhabens sind mit € 8,75 Mio. kalkuliert.  

Zur Mitfinanzierung gewährt der Equity-Partner FH ein Mezzanine-Darlehen als Eigenkapitalersatz in Höhe von € 4,0 Mio. Zusätzlich wird von FH ein Bankdarlehen aufgenommen. Der Equity- Partner erhält eine Grundverzinsung von 8% p. a. zzgl. einer Beteiligung am Projektgewinn, deren Höhe im Darlehensvertrag festgeschrieben wird.  Das Darlehen wird durch eine Grundschuld, die ein unabhängiger Treuhänder hält, im Range nach dem Bankdarlehen gesichert und hat eine Laufzeit von 30 Monaten. FH ist berechtigt, das Darlehen vorzeitig zu tilgen. Die  Zinsen für das Mezzanine-Darlehen werden bis zur Rückführung des Bankdarlehens verzinslich gestundet.  

FH erbringt alle für den Grundstücksankauf, die  Projektentwicklung und den Verkauf der Eigentumswohnungen notwendigen Managementleistungen zu vorher festgelegten ortsüblichen Konditionen. Diese Honorare sind Bestandteil des Kostenbudgets.

Alle Erlöse aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen gehen auf ein Kaufpreissammelkonto. Das Kreditinstitut wird von FH unwideruflich angewiesen, von diesem Sammelkonto zunächst das für das Projekt aufgenommene Bankdarlehen zurückzuführen. Danach ist das Mezzanine-Darlehen einschl. aller aufgelaufenen Zinsen zu tilgen. Über das Restguthaben kann FH frei verfügen. Hieraus erhält der Equity-Partner den vom Steuerberater der FH ermittelten Anteil am Projektgewinn.

Die Gesamtendite (IRR) des Equity-Partners (Grundverzinsung von 8% p.a. und Gewinnbeteiligung) liegt zwischen 12% und 15% p.a.